Immobilienmakler werden als Quereinsteiger: die ehrlichen Wege
Du willst in die Immobilienbranche wechseln, ohne Ausbildung zum Immobilienkaufmann? Hier erfährst du, welche Einstiegswege es gibt, wann du eine Erlaubnis nach § 34c GewO brauchst und worauf du bei Angeboten achten solltest.
Kann man ohne Ausbildung Immobilienmakler werden?
Ja. Für Immobilienmakler gibt es keine vorgeschriebene Berufsausbildung. Wer aber gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, Wohn- oder Gewerberäume vermittelt oder die Gelegenheit dazu nachweist, braucht eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO.
Die Gründe, aus denen die Erlaubnis versagt wird, betreffen in § 34c Abs. 2 GewO die Zuverlässigkeit und die Vermögensverhältnisse. Eine Sachkundeprüfung wie bei Versicherungsvermittlern verlangt das Gesetz von Maklern nicht. Fachwissen brauchst du trotzdem: Kunden erwarten, dass du Wert, Markt, Unterlagen und Ablauf bis zum Notar sicher erklären kannst.
Welche Einstiegswege gibt es?
Du kannst angestellt, als freier Mitarbeiter, mit eigenem Maklerbüro oder nebenberuflich einsteigen. Die Wege unterscheiden sich vor allem darin, wer das Gewerbe betreibt und damit die Erlaubnis braucht.
| Weg | Wie du arbeitest | Eigene Erlaubnis nach § 34c GewO? |
|---|---|---|
| Angestellt im Maklerbüro | Angestellt, betreust Objekte und Interessenten für deinen Arbeitgeber | In der Regel nein: Die Erlaubnis braucht, wer das Gewerbe betreibt, also dein Arbeitgeber |
| Freier Mitarbeiter / Handelsvertreter | Selbstständig, arbeitest auf Provisionsbasis unter der Marke eines Maklerunternehmens | Häufig ja, weil du selbst gewerbsmäßig tätig bist; kläre das vorab mit deiner Erlaubnisbehörde |
| Eigenes Maklerbüro | Selbstständig mit eigener Marke, eigener Akquise und eigenen Kosten | Ja, dazu die Gewerbeanmeldung |
| Nebenberuflich | Neben deinem Hauptjob, oft als freier Mitarbeiter | Ja, wenn du selbstständig und auf Dauer mit Gewinnabsicht vermittelst; bist du nebenbei angestellt, gilt dasselbe wie für Angestellte |
Für die meisten Quereinsteiger ist die Anstellung in einem Maklerbüro der sicherste Start: Einarbeitung, bestehende Objekte und kein eigenes Unternehmerrisiko.
Was verlangt die Erlaubnis nach § 34c GewO?
Du musst vor allem zuverlässig sein und in geordneten Vermögensverhältnissen leben. Die Behörde prüft das anhand von Nachweisen, die sie dir nennt.
- Zuverlässigkeit: In der Regel fehlt sie, wenn du in den letzten fünf Jahren vor dem Antrag rechtskräftig wegen eines Verbrechens oder bestimmter Vermögensdelikte verurteilt wurdest, etwa Diebstahl, Betrug, Untreue oder Geldwäsche (§ 34c Abs. 2 Nr. 1 GewO).
- Geordnete Vermögensverhältnisse: In der Regel nicht gegeben, wenn über dein Vermögen ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde oder du im Schuldnerverzeichnis eingetragen bist (§ 34c Abs. 2 Nr. 2 GewO).
- Antrag: Zuständig ist je nach Bundesland das Gewerbeamt oder die IHK. Welche Unterlagen du beilegen musst, sagt dir die Behörde.
Weiterbildung: Eine gesetzliche Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler gibt es nach dem aktuellen Gesetzestext nicht mehr. § 34c Abs. 2a GewO verlangt 20 Stunden in drei Kalenderjahren nur noch von Wohnimmobilienverwaltern und ihren unmittelbar mitwirkenden Beschäftigten. Freiwillige Weiterbildung lohnt sich trotzdem, weil Kunden Fachwissen erwarten.
Wie meldest du dich als Immobilienmakler an, auch nebenberuflich?
Du brauchst die Erlaubnis nach § 34c GewO, eine Gewerbeanmeldung und die steuerliche Erfassung beim Finanzamt, und das gilt genauso, wenn du nebenberuflich startest. Mit der Vermittlung beginnst du erst, wenn die Erlaubnis vorliegt, denn wer gewerbsmäßig vermitteln will, bedarf ihrer (§ 34c Abs. 1 GewO).
- Erlaubnis beantragen: je nach Bundesland beim Gewerbeamt oder bei der IHK, mit den Nachweisen, die die Behörde verlangt.
- Gewerbe anmelden: bei der Gemeinde, in der du dein Gewerbe betreibst (§ 14 GewO).
- Finanzamt: Die Gemeinde informiert das Finanzamt über deine Anmeldung. Die steuerlichen Angaben übermittelst du innerhalb eines Monats selbst, in der Regel elektronisch mit dem Fragebogen zur steuerlichen Erfassung (§ 138 Abs. 1b und Abs. 4 AO).
- Nebenberuflich: Prüfe deinen Arbeitsvertrag, ob du Nebentätigkeiten anzeigen oder genehmigen lassen musst, und sprich deinen Hauptarbeitgeber im Zweifel vorher an.
Bist du dagegen in einem Maklerbüro angestellt, braucht die Erlaubnis in der Regel dein Arbeitgeber, weil er das Gewerbe betreibt (siehe Tabelle oben). Kläre im Zweifel mit deiner Erlaubnisbehörde, was für deinen Fall gilt.
Welche Erfahrung hilft beim Wechsel?
Am meisten hilft Erfahrung im Verkauf und in der Beratung, dazu Wissen über Gebäude und ein gutes Netzwerk vor Ort. Diese Fähigkeiten lassen sich direkt übertragen:
- Verkauf und Beratung: zum Beispiel aus Autohaus, Bank, Versicherung oder Energievertrieb
- Bau und Handwerk: wer Bausubstanz, Sanierung und Kosten einschätzen kann, wirkt bei Eigentümern glaubwürdig
- Verwaltung und Organisation: Unterlagen, Termine und Fristen sauber führen
- Marketing und Fotografie: Exposés, Fotos und Anzeigen entscheiden mit, wie schnell ein Objekt Interessenten findet
- Lokale Vernetzung: Vereine, Nachbarschaft, Gewerbe vor Ort, denn Empfehlungen sind im Maklergeschäft wichtig
Worauf solltest du bei Angeboten achten?
Achte vor allem auf Vergütung, Kosten und Einarbeitung und kläre diese Punkte schriftlich, bevor du unterschreibst:
- Angestellt oder frei? Als freier Mitarbeiter trägst du Kosten und Risiko selbst. Lass dir genau erklären, was im Vertrag steht.
- Fixum oder reine Provision? Der Provisionsanspruch des Maklerbüros entsteht nach § 652 BGB erst, wenn der Hauptvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt. Wann du deinen Anteil bekommst, regelt dein Vertrag mit dem Büro. Bis zur ersten Provision kann es also dauern. Frag, wovon du in den ersten Monaten lebst.
- Provisionsteilung: Welcher Anteil der Provision geht an dich, und ab wann?
- Objekte und Kontakte: Bekommst du Objekte und Interessenten gestellt, oder musst du alles selbst akquirieren?
- Kosten: Wer zahlt Portale, Fahrzeug, Exposés, Weiterbildung und Haftpflicht?
- Einarbeitung: Gibt es feste Ansprechpartner und eine strukturierte Einarbeitung?
Seriöse Büros beantworten diese Fragen offen. Wenn dir jemand schnelles, hohes Einkommen ohne Einarbeitung verspricht, sei vorsichtig.
Wie hilft dir Antriebswerk beim Einstieg?
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Du überlegst, ob statt Immobilien eher die Versicherungsbranche zu dir passt? Lies auch unseren Ratgeber Quereinstieg in die Versicherung oder, wenn du lieber fährst, LKW-Fahrer als Quereinsteiger. Welche Betriebe wir unterstützen, siehst du auf unserer Seite für Immobilien & Kapitalanlage und bei den Referenzen.
Häufige Fragen
Brauche ich eine Ausbildung, um Immobilienmakler zu werden?
Nein. Eine bestimmte Berufsausbildung ist nicht vorgeschrieben. Wer selbst gewerbsmäßig Immobilien vermittelt, braucht aber eine Erlaubnis nach § 34c GewO, für die vor allem Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse geprüft werden.
Brauche ich als angestellter Makler eine eigene Erlaubnis?
In der Regel nicht. Die Erlaubnis nach § 34c GewO braucht, wer das Gewerbe betreibt, also das Maklerunternehmen, bei dem du angestellt bist. Arbeitest du als freier Mitarbeiter auf eigene Rechnung, brauchst du sie häufig selbst.
Kann ich nebenberuflich Immobilienmakler werden?
Ja. Wer nebenbei selbstständig und auf Dauer mit Gewinnabsicht vermittelt, braucht die Erlaubnis nach § 34c GewO und eine Gewerbeanmeldung. Bist du nebenbei in einem Maklerbüro angestellt, braucht die Erlaubnis in der Regel dein Arbeitgeber. Kläre außerdem mit deinem Hauptarbeitgeber, ob die Nebentätigkeit erlaubt ist.
Gibt es eine Prüfung für Immobilienmakler?
Nein. Eine gesetzliche Sachkundeprüfung wie bei Versicherungsvermittlern gibt es für Immobilienmakler nicht, und auch keine gesetzliche Weiterbildungspflicht mehr. Freiwillige Weiterbildungen, etwa bei der IHK, helfen dir aber beim Einstieg und gegenüber Kunden.
Was kostet mich der Talent-Pool von Antriebswerk?
Nichts. Du legst dein Profil an, wir gleichen es mit Betrieben ab, die gerade suchen, und melden uns, wenn etwas passt. Wir veröffentlichen keine Stellenanzeigen und versprechen keine Gehälter.